在乘着班加罗尔的科技热潮之后，这位印度房地产大亨走出了他的舒适区，建立了 60 亿美元的财富

反驳怀疑论者，Irfan Razack 的 Prestige Estates Projects 已在竞争激烈的孟买站稳脚跟，现在正在扩展到其他城市。

_{由 阿努拉达·拉古纳坦， 福布斯撰稿人}

F几年前，班加罗尔的房地产大亨伊尔凡·拉扎克 （Irfan Razack） 因乘着印度科技之都的繁荣而声名鹊起，他决定涉足孟买竞争激烈的房地产市场。这似乎是一个很遥远的机会。他的 Prestige Estates Projects 能否在印度南部的金融中心复制其在印度南部的成功，以对抗根深蒂固的知名品牌（均为亿万富翁所有），例如 Lodha 的 Macrotech Developers、Godrej Properties 和 Oberoi Realty？

从那时起，Prestige 无视怀疑论者，在孟买取得了显着的进展，其标志性的飞鹰标志现在装饰着展示一系列即将到来的住宅和商业项目的广告牌。这些区域从南孟买一直延伸到孟买中城的办公大楼，再到更北边快速增长的中产阶级郊区飞地。它有 11 个项目，其中 6 个是与合作伙伴合作的，占地约 3200 万平方英尺，计划从 2025 年开始到 2031 年分阶段完工。

“我们有市场，我们有买家，我们有品牌。”

拉扎克的策略？他看到了一个难得的机会，可以通过从资金紧张的开发商那里抢购不良项目来站稳脚跟，同时建立一支具有当地知识和人脉的强大团队。“我们有市场，我们有买家，我们有品牌，我们有能够提供数字的管理层，”70 岁的 Prestige 董事长兼董事总经理 Razack 说。

事实上，数字不言自明。在截至 2024 年 3 月的财年中，Prestige 的销售额达到创纪录的 2100 亿卢比（26 亿美元），其中孟买占 15%，高于两年前的近 7%，当时年销售额略低于 1030 亿卢比的一半。在本财年，Razack 预计孟买的销售额将增长 54%，达到 500 亿卢比，尽管他正在计划将 Prestige 扩展到其南部大本营以外的其他城市，其中包括在海得拉巴的相当大的业务。

飞跃

^{在截至 2024 年 3 月的一年中，Prestige 的销售额比上一年增长了 63%，这在很大程度上得益于孟买的扩张。}

该公司的股票一直在下跌，9 月下旬收于 1,870 卢比，2024 年上涨了 58%，是去年同期水平的三倍多。不断上涨的股价将 Razack 和他的兄弟姐妹的财富推高到 60 亿美元，在长达十年的中断后，他们跻身印度 100 位最富有的行列，该名单包括今年其他六家价值数十亿美元的房地产财富。

Prestige 的增长部分受到印度炙手可热的房地产市场的推动，该市场受益于城市化进程的加快、基础设施建设和房地产投资趋势。根据房地产咨询公司高力国际（Colliers）和印度房地产开发商联合会（Confederation of Real Estate Developers’ Association of India）9月份的一份报告，到2047年，该国房地产行业的资产价值和相关服务资产价值可能会从目前的不到1万亿美元增长10倍，达到10万亿美元。

Razack 长期以来一直怀揣着向孟买扩张的梦想。但需要多种因素的汇合才为他的进入铺平了道路。印度 2016 年的房地产改革迎来了长期要求的透明度和问责制。当不断上升的融资成本导致流动性紧缩和项目延误时，收购地块的机会出现了，迫使陷入困境的开发商对其地块进行大甩卖。卷入法律纠纷的场地拍卖和日益增长的重建趋势（其中旧建筑被拆除和重建）提供了其他机会，尽管存在一些风险因素。

Prestige 从著名开发商 DB Realty 手中收购了某些黄金地块，DB Realty 的两位前亿万富翁联合创始人多年来一直卷入电信丑闻。虽然他们在七年后因缺乏证据而被无罪释放，但 DB Realty 的项目停滞不前。

“Prestige 承接的站点对每个人都开放，但 Razack 决定冒险，这就是他与其他站点的区别，”总部位于孟买的 Anarock Property Consultants 董事长 Anuj Puri 说。（它有 Prestige 作为客户端。“他与当地合适的人合作，以获得批准和土地许可，”Puri 补充道。

Razack 也工作过很难吸引孟买的经纪人和他们的代理人。2022 年，他将其中 200 架飞机飞往班加罗尔度过一个周末，主要是为了展示 Prestige 的大型项目和建筑。“我们认为，只有看到我们的产品，他们才会产生品牌依恋，”Prestige 的执行董事兼 Razack 的侄子 Zayd Noaman 说（他是弟弟妹妹 Noaman 的儿子）。这是 2022 年 5 月在孟买赛马场举行的发布前活动的前奏，可容纳 2,500 名房地产经纪人，让他们先睹为快，了解 Prestige 即将推出的项目，然后享用晚餐。

如今，Prestige 在孟买拥有自己的 150 名销售人员团队，并已扩展到邻近的浦那市，这是一个新兴的科技中心，拥有 100 万平方英尺的商业空间，因为它正在为住宅项目寻找土地。Razack 坚持认为，Prestige 一直专注于提供中等收入住房。“我们的业务价格为 750 万卢比 [$90,000] 到 2 千万卢比 [$240,000] 班加罗尔的细分，以及 2 千万卢比到 3 千万卢比 [$360,000] 部分，“Razack 说。“中等收入群体是我们的生计。”

Razack 的举动似乎赢得了投资者的青睐，大多数分析师对 Prestige 的股票给出了“买入”建议。“他们在增长方面非常积极，而且表现非常好，”孟买 Kotak Securities 的研究分析师 Pankaj Kumar 说，该证券将 Prestige 的股票评为“增持”。Kumar 说：“这是一家销售速度很快的公司。他们建造得很快，销售也很快。

Prestige 在截至 6 月的季度面临现实检验，销售额同比下降 23% 至 303 亿卢比，尽管债务堆积如山近 820 亿卢比。

Razack 并不担心，他将销售额下降归因于今年早些时候举行的为期数周的全国选举期间，延迟获得批准和项目启动速度放缓。尽管如此，他在宣布季度业绩的声明中指出，“我们仍然超过了 300 亿卢比的值得称道的销售数字 [$360 million].”

对于本财年，Razack 设定了 30% 的销售额增长目标，并有信心实现这一目标。“我对此没有任何怀疑，”Razack 说。“这很容易做到。但这需要很多关注。

Razack 已经完成了 300 个项目，他相信他已经准备好迎接职业生涯中最大的飞跃，拥有 72 亿美元的项目管道。Prestige 在 9200 万平方英尺的在建项目中，在上市公司中名列前茅。该公司有 9100 万平方英尺的规划项目正在等待审批，在上市公司中排名第二。Razack 说：“我们在不同的项目中浇筑了 6500 万吨混凝土。

High Gear

^{截至 2024 年 3 月，Prestige 正在进行的建设项目占地比印度其他主要上市房地产开发商的建筑面积都多。}

Prestige 快速增长的一个后果是该公司不断膨胀的债务，这是上市同行中最高的。虽然 Razack 表示 0.68 的债务权益比率是可控的，但他已经采取措施来支撑资本。该公司在 8 月通过向机构投资者私募股权筹集了 500 亿卢比，这笔资金将部分用于偿还债务。4 月初，阿布扎比投资局和 Kotak Mahindra Bank 子公司旗下的基金 Kotak AIF 同意向班加罗尔、果阿、孟买和包括德里在内的国家首都地区 （NCR） 的四个住宅项目投资 200 亿卢比。三年前，Razack 以超过 12 亿美元的价格将 Prestige 的商业资产组合出售给美国私募股权巨头黑石 （Blackstone），从而减少了不断上升的债务。

虽然Prestige主要被视为房屋和办公室的建设者，但它在2001年扩展到酒店业，在班加罗尔开设了一家五星级度假村和水疗中心，由新加坡的悦榕酒店及度假村管理。从那时起，它已将投资组合增加到 9 家酒店，其中万豪国际集团管理着其中 5 家位于班加罗尔和高知。未来五年内，万豪计划在班加罗尔、孟买、NCR 和果阿再增加 6 家万豪品牌。Razack 在 6 月获得董事会批准进行 IPO 后，正准备将酒店业务上市。

另一个炙手可热的细分市场是购物中心——Prestige 在二十年前开设了班加罗尔的第一家购物中心 Forum Mall。Razack 成功游说当地政府修改了一项要求电影院位于地面层的法律，从而获得了在 S S 的部分地区设置电影院的许可IRD 和四楼。2008 年，Prestige 在班加罗尔开设了第一家高端购物中心 UB City。该公司现在经营着 5 个购物中心，并希望在金奈和果阿再建造 10 个购物中心。

“Prestige 在所有资产类别中都有重要的影响力——无论是住宅、办公、零售还是酒店，”Zayd Noaman 说。“我们还有能力跨不同地区执行。”

现在，Razack 正在为 Prestige 在德里国家首都地区的下一次大规模扩张而努力。该公司正在二线城市加济阿巴德 （Ghaziabad） 的 25 公顷土地上建造一个包括住宅、学校和医院在内的综合城镇，总开发价值约为 1000 亿卢比。Prestige 还在德里的不同社区建造一个住宅区、一个贸易中心和两家酒店。另一个住宅项目已指定用于德里郊外的诺伊达。

“由于房地产价格的持续上涨，德里 NCR 作为一个市场具有挑战性，”孟买 Colliers India 董事总经理（估值）Ajay Sharma 指出。（Prestige 是 Colliers 的客户。“鉴于市场的周期性，新进入者需要谨慎。”

一个迫在眉睫的问题是房地产市场的兜风是否可持续。“目前没有任何迹象表明经济会放缓，但我们确实需要看看目前的增长是否会持续，”高力国际的 Sharma 说。“对于 Prestige 来说，未来三到四年对于建立自我维持的现金流至关重要，”总部位于孟买的 HDFC Securities 高级分析师 Parikshit Kandpal 表示。“这完全取决于他们能带来多少资金。”

Zayd Noaman 表示，Prestige 面临的另一个挑战是“确保我们不断执行，不犹豫不决，不拖延”。为了确保按时完成任务，公司在内部保留了多项职能，从项目和施工管理到室内设计和景观美化;它甚至制造门。

T他的家族创业根源可以追溯到 1956 年，当时 Razack 的父亲 Sattar Razack 在班加罗尔开设了一家男装店，生产定制衬衫、裤子和西装。Razack 和他的两个弟弟在大学毕业后加入了家族零售业务。1980 年代，当 Razack 卖掉家屋并开始进行房地产交易时，他们转向了房地产——买卖土地。他还与岳父联合进行了商业开发。

1986 年，三兄弟和他们的父亲成立了 Prestige Estates and Constructions，种子资金为 40,000 卢比（相当于当时的 3,250 美元）。第一个项目是一座 10,000 平方英尺的办公楼，然后是更大的项目。随着班加罗尔从一个沉睡的小镇转变为印度闪闪发光的科技之都，Prestige 在为不断增长的科技人群建造住宅和办公室时蓬勃发展。

Razack 说，他选择猎鹰作为公司标志，因为它象征着敏捷、优雅和速度。这只鸟的雕像装饰着他的办公桌。该公司的班加罗尔总部位于一栋名为 Prestige Falcon Towers 的大楼内。Razack 于 2010 年在 Prestige 上市，在 IPO 中筹集了 120 亿卢比，超额认购了 2.3 倍。在接下来的几年里，该公司在班加罗尔的豪华住宅市场建造了几座标志性建筑，包括 Kingfisher Towers，该市的超级富豪在那里拥有豪华公寓。

Razack 更喜欢在多个项目中与几个精心挑选的土地所有者打交道。例如，Prestige 正在与一位房东在班加罗尔共同开发 2000 万平方英尺的土地。“我们从来没有追逐过土地，”Razack 断言。“土地一直在追赶我们，”他说，指的是房东在寻找开发合作伙伴时向他求爱。“他是一个很棒的交易撮合者，”HDFC Securities 的 Kandpal 说。“他有一双捕捉趋势的眼睛。他的土地购地成本也是同龄人中最低的。

尽管 Prestige 的足迹不断扩大，但 Razack 仍然牢牢把握住细节。“在这个行业，你必须亲力亲为，”他说。“你不能只是坐在有空调的办公室里，期待事情发生。他们不会的。他每周的日程安排包括两天参观 Prestige 的建筑工地。陪同他的通常是他的兄弟 Rezwan（联合董事总经理）和侄子 Zayd Noaman 和负责合同和项目的执行董事 Faiz Rezwan。

虽然 Razack 正在努力培养下一代，但目前尚不清楚谁最终会接替他。十个家庭成员 – 五个e 下一代，包括他的女儿 Uzma——在企业的不同部门工作。闲暇时，Razack 更喜欢刺激肾上腺素的活动。他蹦极和攀爬冰川。2017 年，在美国路演期间，他去拉斯维加斯附近跳伞，当时他对侄子 Zayd 说：“跳伞在我的遗愿清单上——如果你去，我就来。

Razack 还喜欢长途驾驶——他开车穿越了北美、南美、欧洲和澳大利亚，并在喜马拉雅山上航行了印度的阿塔尔隧道，这是世界上最长的高海拔隧道（9 公里，3,048 米）。董事长说，这些活动让他有时间思考。他的哲学是什么？“你必须对一切都持开放态度……你必须有一个完全开放的心态。